Mercato immobiliare meno 11-16%: peggio di una patrimoniale all’anno

A partire dal 2010 fino a d oggi, in quattro anni, i prezzi delle case sono scesi dell’11,2%. Più esattamente potremmo dire che è crollato dell’11% il valore immobiliare italiano e – sapendo che la maggior parte delle famiglie investe i propri risparmi in case – hanno perso l’11% delle proprie proprietà tutti coloro che hanno una prima casa.
Undici per cento per modo di dire, dato che se valutiamo solo le case he già esistevano nel 2009, il deprezzamento è del 16%, praticamente un sesto del valore. E aggiungiamo che secondo Global Property Guide – l’Italia ha un rapporto tra ‘costo delle case’ e PIL del 22,17x a fronte di una Germania che è al 9,64x: a parità di stipendio le case qui da noi costano più del doppio e senza contare i mutui e gli interessi.

Famiglie, lavoratori, italiani che non sanno se sperare che risalga l’inflazione e con lei, però, le rate del mutuo oppure tener fermi gli interessi ma vedersi svalutare di altrettanto la casa.

Dunque, possiamo dirci che la Patrimoniale che Mario Monti non volle fare, s’aveva da fare: gli italiani ci avrebbero rimesso molto di meno del 10-15% in quattro anni, senza parlare delle tasse esose e taccagne che ci impongono da anni e anni.
E possiamo anche iniziare a prendere atto che con questa svalutazione immobiliare e con quelle tasse, arriviamo ad un’erosione superiore al 30% della ‘situazione patrimoniale effettiva’ delle famiglie e delle aziende.

Anzi, potremmo addirittura affermare che la ‘situazione patrimoniale effettiva’ delle imprese piccole e piccolissime è improponibile in termini di competitività: gli ammortamenti in immobili si svalutano, le tasse gravano molto di più che in Europa, l’energia costa un tot extra a causa delle imposte, la burocrazia incide sulla produttività a livelli devastanti, i servizi costano un occhio e la giustizia fa attendere anni, cioè tempo e denaro. Non è improbabile che tutto questo comporti un aggravio di bilancio non inferiore al 50%: come correre con una gamba legata.

Una vera follia gestionale della nostra Finanza Pubblica che dal 2010 ad oggi ha pensato a salvare la cassa – dopo averla svuotata – invece che salvare gli italiani, se le differenze di rendimento tra Immobili e BTP a 10 anni vedevano un stacco di un punto percentuale nel 2008, oggi in pratica sono al -4% annuo e il crollo era vistoso già nel 2011, quando i BTP a dieci anni iniziarono a rendere quasi il doppio delle abitazioni (Ufficio studi AITEC su dati Agenzia del Territorio e Banca d’Italia).

Resta solo una domanda: che facciamo se tra un paio di anni le nostre case saranno crollate di un altro 7-10%, con le famiglie che andranno a pagare mutui di un valore ormai doppio rispetto al reale?

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Federalismo demaniale, la speculazione del secolo?

Il federalismo demaniale è stato introdotto in Italia con la Legge 42 del 2009 e messo in attuazione tramite il il d.lgs. 28 maggio 2010, n. 85, che prevede il trasferimento agli enti territoriali (Regioni, Province, Città metropolitane, Comuni) di una copiosa messe di beni immobili.

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Stiamo parlando dei beni:

• appartenenti al demanio marittimo e relative pertinenze;
• appartenenti al demanio idrico e relative pertinenze, nonché delle opere idrauliche e di bonifica di competenza statale;
• aeroporti di interesse regionale o locale;
• miniere, cave e torbiere;
• altri immobili dello Stato, tra cui quelli del Ministero delle difesa non utilizzati per la sicurezza nazionale.

Un patrimonio enorme, composto da spiagge e approdi, laghi, corsi d’acqua e boschi, tanti edifici spesso di grande pregio e centralità.

Non è un caso che, dopo aver fatto la legge, i nostri politici non riescano a comporre in modo risolutivo la “white list”, vuoi perchè gli interessi speculativi sono enormi vuoi perchè i Comuni non sono affatto in grado di manutentare e gestire questo patrimonio.

Complimenti, dunque, a legislatori e parlamento, mentre prendiamo atto che i “suddetti immobili” sono risorse, denaro e lavoro e … stanno fermi.

Dicevamo degli edifici e le unità immobiliari e aggiungiamo che pochi giorni fa, dopo le veementi proteste dell’ANCI, l’associazione dei Comuni, la “white list” è stata pubblicata.

immagine da “Il federalismo demaniale” di Antoniol Marco – ed. Exeo

E così si arriva al Protocollo d’intesa siglato fra la Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI) e l’Agenzia del Demanio, che “si impegnano ad una collaborazione tecnico-operativa costante, al fine di valorizzare il patrimonio immobiliare dello Stato e degli Enti locali”, prevedendo, “per gli anni 2012-2013, il Programma di interventi prevede l’individuazione di best practices per la definizione di linee guida operative da applicare ai processi di valorizzazione degli immobili pubblici e lo svolgimento di attivita’ formative al fine di condividere e implementare competenze specifiche in materia di gestione e sviluppo di patrimoni immobiliari.”

Dunque, qualunque cosa accadrà, fino al 2014, Stato e Comuni staranno lì a definire best practices ed implementare competenze, mentre la cosa più ovvia, dinanzi ad un tale pasticcio, sarebbe stata quella di trasferire (per due anni o per sempre) ai Comuni il personale demaniale già esperto.

E, aggiungiamo, che questo “congelamento” di un patrimonio immobiliare enorme che doveva esser già dismesso è un vero e proprio spreco, come denuncia l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale dell’ANCI stessa, parlando di “limbo per 12 mila immobili pubblici che blocca la valorizzazione di beni congelati che valgono 3 miliardi di Euro”.

Lo stesso IFEL-ANCI riferisce che “secondo quanto risulta a MF-Milano Finanza, il governo sarebbe pronto a inserire in un prossimo provvedimento una norma che renda disponibili per l’Agenzia del demanio guidata da Stefano Scalera, i beni inseriti nella white list. Una volta costituiti i fondi, la dismissione degli immobili avverrebbe a valle della loro valorizzazione.”

Un passo indietro del Governo, giustificato – evidentemente – dalle pessime notizie giudiziarie che arrivano delle gestioni delle ex-municipalizzate e dallo scarso senso dello Stato che questi partiti e questi politici stanno dimostrando, non attuando le principali richieste cha arrivano dalla nazione, ovvero legge elettorale, abolizione delle Provincie, riduzione di prebende, vitalizi e rimborsi, eccetera.

Non a caso, l’Anci, l’Associazione dei Comuni,  ha presentato da tempo una proposta al Ministero dell’Economia e delle Finanze, chiedendo “la costituzione di uno o più fondi, sia mobiliari che immobiliari, nei quali apportare immobili e partecipazioni azionarie”.

Fondi mobiliari, partecipazioni azionarie … se ne parlava proprio ieri a proposito del Comune di Bologna, del conglomerato di ex-municipalizzate denominato Hera e delle speculazioni mobiliari ed immobiliari dei Casalesi. Se ne è parlava, mesi prima, a proposito di Lombardia e nDragheta.

Che i potenti sindaci riuniti nell’ANCI andassero, dunque, a consultare qualche statistica giudiziaria e prendano atto che “fondi mobiliari e partecipazioni azionarie” hanno le gambe corte e soprattutto “storte”, se si parla di patrimonio pubblico.

Il federalismo demaniale può rivelarsi una speculazione mobiliare e immobiliare degna di quella attuata nel ventennio successivo all’Unità d’Italia, con probabili esiti di depauperamento di certi territori (il Meridione) e di facili arricchimenti per speculatori e gente di malaffare. Una speculazione che, in alcuni territori, andrebbe a contrarre il valore, già sminuito, degli immobili già esistenti e su cui tanti pagano ancora un mutuo.

Una dismissione “tout court”, se così diventasse, che si rappresenterebbe come una potenziale involuzione del processo corruttivo e lobbistico che è stato ampiamente accertato per le ex-municipalizzate.
Dunque, dopo “acqua, rifiuti ed energia” anche il  “suolo” va a privatizzarsi e, di questo passo, prima o poi, dovremo pagare anche l’aria.

Leggi anche Comune di Bologna: uno schema finanziario collaudato

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Riformare il catasto … a Roma?

Il governo conferma, nell’Atto di indirizzo firmato dal premier Mario Monti, la volontà di riformare – fiscalmente e non solo – il settore immobiliare e il sistema estimativo del catasto per il “riequilibrio del sistema impositivo” ed il “graduale spostamento dell’asse del prelievo dalle imposte dirette a quelle indirette”.

Una bella idea? Forse, ma, …

Apparentemente, l’idea di mettere ordine al settore immobiliare non è errata, anzi. Il problema, però, è che possa essere troppo “ambiziosa”, ovvero che si finisca per avallare e legittimare deformazioni del mercato impressionanti.
Come esempio potremmo considerare Roma Nord, dove decine di migliaia di persone ha comprato appartementi nel nulla ad un prezzo pressochè doppio rispetto a tante abitazioni preesistenti, di pari livello e con parcheggi, viciniori a scuole, supermercati, farmacie e stazioni della metro o capolinea dei bus, che, viceversa, hanno visto crollare del 30% il proprio valore.

Come la mettiamo con il valore catastale? Qualcuno è disposto a rivalutare al ribasso l’enorme periferia capitolina, edificata dai palazzinari di turno e pressochè “nel nulla”?

E, parlando di catasto e di Roma, teniamo conto anche che gran parte del “popolo romano” vive ancora “entro le mura” in edifici spesso splendidi, non potrà di sicuro pagare le tasse ed i tributi per edifici fortemente rivalutati.

Come sarà impensabile che abitazioni di (extra)lusso possano andare in fitto o comodato d’uso per quattro spiccioli ad un assegnatario o restare con lo sfratto bloccato da decenni “per esigenze abitative”. Ed altrettanto andrà valutato per l’enorme messe di villette e palazzetti abusivi e poi condonati, che oggi rappresentano ormai un bene di lusso, specie se sono solo a pochi  chilometri dal Colosseo, e comunque hanno un certo valore, se sono a pochi passi da un ospedale, una sede consolare, un centro studi universitario.

Tutta gente che dovrà andare ad abitare altrove, sempre più in periferia, dove dovranno essere costruite nuove case, nonostante la popolazione non sia affatto in aumento, con i relativi servizi ed il solito degrado.

Sarebbe auspicabile che Mario Monti garantisca l’impossibilità di “cambi di finale” – ci sono i precedenti delle pensioni e degli F35, oltre che delle liberalizzazioni – e dia al Paese ed al Presidente Napolitano, la cui firma avalla tutte le leggi, opportune garanzie che tra Governo proponente e Parlamento emendante  non ci troviamo di fronte ai prodomi di un nuovo bagno di cemento per la nostra povera Italia ed al definitivo smantellamento del contesto sociale metropolitano.

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Spostare il carico fiscale … verso il basso

Non tutti sanno che il 50% del gettito fiscale italiano è dato dalle tasse che 4-5 milioni di contribuenti pagano. Un 10% circa di italiani, quelli che dichiarano redditi superiori agli 80-100.000 Euro, sostiene circa metà del carico fiscale.

Essendo a conoscenza di questo dato, non resta che chiedersi cosa possa intendere il professor Mario Monti, persona insigne per la quale “parla il curriculum”, con l’espressione “sposteremo il carico fiscale”.

Più tasse ai disoccupati, agli invalidi ed ai precari?

Dopo quello che hanno combinato con le pensioni, forse, c’è da preoccuparsi.

 

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